CRECC:2010年楼市走向取决于政策调控力度

    一、受房地产调控政策影响，在楼市成交量出现大面积下滑的情况下，重点城市房价增幅趋缓，但仍处在高位。

    1月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.3%，涨幅比12月份降低0.2个百分点。

    与去年12月相比，新建住宅销售价格上涨1.7%，涨幅比12月份降低0.2个百分点。二手住宅销售价格上涨0.9%，涨幅比12月份缩小0.1个百分点。办公楼销售价格上涨0.7%。商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.2%。

    其中，全国36个大中城市新房均价7889元/平方米，环比涨幅回落。新建商品住宅集中成交价格为7417元/平方米，比上月上涨2.04%，涨幅比上月下降6.69个百分点。其中经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅环比分别上涨0.75%、2.15%和2.19%。

    二、在“防通胀”的形势下，房价作为重要的资产价格已经受到决策部门的关注，但到目前为止，房地产市场调控主要作用方向是增加供给。

    1月，全国70个重点城市共成交土地817宗，环比减少20％，同比增加173％；成交土地面积3818万平方米，环比减少38％，同比增加268％。

    从土地成交价格来看，2010年1月，全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元／平方米，与去年12月基本持平，没有出现季节性回落。北京、上海、重庆、南昌等城市住宅用地成交均价和溢价水平屡创新高。

    三、密集的楼市调控政策，让一线城市的商品房市场开始呈现降温迹象，房地产市场观望气氛渐浓，新增房源锐减，成交量一再萎缩。

    北京：1月，期房网上签约共11052套，同比去年1月增幅达33.7%。但总的签约套数较去年12月的21218套，环比下降了42.4%。

    广州：1月，商品房销售面积为57.99万平方米，环比减少22.0%，是近期来最低的成交量。成交均价为11577元/平方米，与去年首月相比涨近5成；但比去年12月份微涨2.8％，环比涨幅进一步缩小。

    武汉：1月，累计成交157.5万平方米，环比增加43.24万平方米，环比增幅分别为32.33%、37.84%。，全市成交均价为5488元/平方米，环比下降143元/平方米，环比降幅为2.54%。

    石家庄：1月，商品房销售面积47.95万平方米，同比增284.24%。1月新建商品住房均价3940元/平方米，环比出现小幅回落。

    四、后市走向判断：

    1.在国十一条的指导下，各地会陆续因地制宜出台政策，加大加快保障性住房建设，规范市场行为，打击囤地囤房将是在各地保证房地产行业持续发展的前提下的政策重点。而即将到来的“两会(新闻 专题 论坛)”释放的调控信号将对今年楼市产生重要影响。

    2.目前流动性比较充裕，准备金率的两次上调，将有效回笼资金，将流动性调整到合理的水平。但银根紧缩势必导致商业银行的贷款空间压缩，再加上此前出台的提高土地出让金首付比例等政策，开发商必须更多地依靠自有资金，不理性地高价拿地现象将得到遏制，市场观望情绪也会加深，交易量可能继续下滑。

    3.除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，当前一线城市已畸高的房价水平反过来将对这些城市刚性需求的释放形成抑制，尤其是在2009年已充分释放了2008年被压抑的需求。因此，2010年一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比2009年甚至可能还会出现一定下降，而随着城市化进程的进一步发展，二、三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。

    4.鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，通胀压力加大，房价如果呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期会随之逐步加强，但是如果目前的调控政策在上半年已经见效，房地产政策将以调结构，保民生，稳定房地产市场为主调。