11家央企已参建保障房 平均房价可能呈下调趋势

    国资委日前发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》(下称《通知》)，要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。
    这是国资委首次下发专门文件要求央企参建保障房，也被业界认为是加快建设保障性住房的重要节点。专家表示，各类保障性住房陆续入市，住房市场供给结构将分化，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。

    11家央企已经参与保障房建设

    国资委在《通知》中指出，央企要“加强与地方政府有关部门的沟通，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。”

    在多途径参与保障房建设要求中，本次《通知》特别对于勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业有了更为细化的规定。《经济参考报》记者了解到，其中涉及规划设计、保障性住房与商业性住房结合、工程建设、材料和棚户区改造等各个方面。

    《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出，“十二五”时期要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”。其中，2011年计划建设保障性安居工程1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，根据上述目标，保障房数量可能将首次超过市场类住房。

    根据住建部统计，完成这一目标约需投入1.3万亿至1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元将由企业、银行以及各种社会机构筹措。

    “中央企业无论从资金实力和社会责任要求方面，都应该在保障房建设方面成为骨干。”国资委相关负责人这样告诉《经济参考报》记者。根据此前一次内部会议上国资委人士介绍，参建保障房的主体主要是16家房地产央企，其中11家企业已经参与了保障房建设。此外，还有5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与其中。

    《通知》中强调，地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体。有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息。

    实际上，多家央企都在接受记者采访时表达了建设保障房的积极性，并视保障房建设为央企的政治觉悟和社会责任。

    据了解，五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目，现正待集团投资委员会批准建设。对此，五矿置业总经理田景崎在接受记者采访时说，“在商品房资金紧缩的局面下，保障房可以获得贷款方面的倾斜，这对企业来说也是有吸引力的。”

    此言非虚，记者了解到，4月28日，央行最新公布的数据反映出了这一趋势。2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷款新增1678亿元，同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷款的四成左右。

    事实上，早在上述通知发布之前，许多央企已开始自觉加大保障房的建设。保利地产计划今年投资建设3至5个保障房项目，而中国建筑更是将保障房建设写入十二五规划中，视其为重要战略，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。

    据公开资料显示，2010年仅中国建筑、中冶集团、中房集团、保利集团、招商局集团等11家央企，就承担了全国13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积达2289万平方米。

    资金筹集是难题

    国资委在《通知》中要求，房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”，“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。但是实际上，保障房建设“资金”问题一直都是困扰包括“央企”在内的众多企业的一大心病。

    美联物业全国研究中心认为，央企近年之所以大规模涉足房地产行业，主要是受高额利润的驱使。如今国资委鼓励央企建保障房，本意是强调出于社会责任，这是积极的。但是从操作层面，如果兴建保障房的利润率不确定或处于微利水平，将难以吸引央企大规模介入保障房市场。

    “金融和国家扶持政策的落实情况是影响保障房进展的重要因素。”一位不愿意透露姓名的央企人士对《经济参考报》表示。

    他坦言，除了政府筹资，保障房建设所需大部分资金需要企业自己筹集。从今年融资政策来看，将更加倾向于保障性住房投资，但是具体执行起来又会面临一个尴尬问题，那就是一些地方政府希望通过市场途径解决保障房建设目标，但是却不想损失巨额的土地和税收收益。

    记者了解到，16家央企中，仅有中国建筑、中铁建、中冶、葛洲坝等企业拥有自己的施工建筑队伍，也并非所有央企拥有全产业链优势，大多数央企只能以投资方式建设保障房。不少业内人士都直言，投资建设保障房，其背后盈利风险很大。

    “事实上，建保障房的亏损问题一直未能很好解决。”国资委研究院一位人士这样表示。他坦言，因为各个地方对于建设保障房的政策各有不同，对于央企而言，想要参与保障房建设并保证不亏损，实际上就是要和地方政府进行博弈，争取优惠的条件。“但是在现有的制度安排下，企业建保障房是很难保证不亏损的。”上述人士坦言。

    不过，住建部政策研究中心副主任王珏林近日在一次论坛间隙接受《经济参考报》采访时表示，国有企业应当积极帮助国家落实政策、解决困难，为此做出点“牺牲”也是正常的。

    此外，实现开工建设1000万套保障房的目标，对土地供应提出了较大的挑战。年初，国土资源部公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情况显示，抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。

    住房市场供给结构将出现分化

    中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚在近日发布的《房地产蓝皮书》中表示，政府应承担起构建住房保障体系的重任，努力成为构建保障性住房供应体系的主体。中央政府和地方政府各尽其职，如中央政府要逐年提高财政对住房保障的投入，提高保障性住房供应能力；地方政府要根据中央精神制定具体的可操作的政策。

    具体而言，在资金问题上，王珏林认为，今年任务的确比较重，地方政府困难也比较多，但通过政府投入、银行支持、引入社会资金等各种办法，“都会解决的”。

    今年两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥在记者会上表示，今年将通过一般预算安排、提取土地出让净收益、住房公积金增值收益以及积极引导社会资金参与等方式，确保保障房建设资金的落实。

    另外，记者从一次内部会议上获悉，在开拓政府筹资渠道方面，国有资本收益有望为保障房提供一定资金支持。特别是‘十二五’期间，随着国有资本收益上缴比例逐步提高，新增的上缴部分将为民生方面作贡献。

    在保障房供地方面，国土资源部披露的2010年计划显示，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，其中，保障性住房用地为24000多公顷。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。

    事实上，随着各地保障房计划的陆续推出，近期土地市场上保障房用地供应的比重已明显提高。据中原地产监测，第一季度上海新增住宅用地中 的 保 障 房 用 地 所 占 比 重 接 近45%，成都和苏州的保障房用地所占比例更高。据统计，第一季度成都新增住宅用地中的保障房用地占比高达87.5%，苏州推出的8公顷宅地则全部为保障房用地。

    有业内人士预计，2011年的保障房供地总量创新高无疑有利于保证开工建设规模，而随着保障房的入市，市场结构也将发生变化。

    《房地产蓝皮书》认为，2011年住房市场供给结构将出现分化。在中高档大户型住房供给和供给预期将呈紧缩态势的同时，各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。考虑住房建设周期，前期小户型住房用地供给增长和保障性住房建设加速将在2011年形成可观的实际供给能力，从而大大改善中小户型的低档住房供需矛盾。另一方面，“年内商品房价可能进入相持态势，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。”尚教蔚说。