严控楼市基调不变 首套房或得到支持

    新年伊始，调控持续已一年多时间，楼市的春天似乎还很遥远。对于2012年楼市来说，调控政策何去何从、或紧或松，将是一切的关键。
　　去年末，中央经济工作会议定调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”让不少寄望政策松绑的人梦碎；但住建部年度工作会议上住建部部长姜伟新在强调延续2011年楼市调控的基础上，将“支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”的表述，似乎又能读出一些新的意味。

　　2012年楼市调控政策究竟走向哪里，仔细看来，端倪已经初现。

　　趋势1

　　住房信息系统加速联网

　　房产税试点可能扩大

　　2011年楼市调控的几剂“猛药”，主要包括限购、限价、限贷等等。

　　由于住建部去年底已经明确表态要求限购令须到期延续，目前限购的各城市势必短期内不会退出。实际上，在房产税没有真正接棒之前，限购仍然被主管部门认为是“效果比较明显”的临时干预措施。国家统计局数据也显示，限购城市的房价降幅已经明显超过非限购城市。

　　不过限价方面，由于中山市已明确表示限价令到期不延续，有关部门对此也没有明确表态。实际上，2011年各地推出的限价大多都是为了完成年度房价控制目标，而去年初公布的年度房价目标又大多与GDP和人均可支配收入增速挂钩，几乎都预留了10%左右增幅的空间，因此倘若限价令继续推行仍然如此，其对促进房价回归合理的意义也并不是太大。

　　至于信贷，尽管限贷的初衷主要是针对二套房以上，但2011年上半年央行连续6次上调存款准备金率，导致银行流动性紧张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。不过，央行在年前下调了一次存款准备金率，为各大银行腾出大量现金。目前，四大行及部分股份制银行的首套房贷利率已经回归到了基准利率。中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，相信2012年央行还会数次调低存款准备金率，甚至可能降息，这对首套房贷将是一大利好。

　　此外值得注意的是，中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。因此继2011年1月上海、重庆开展房产税试点，2012年房产税的试点范围还可能扩大。财政部财政科学研究所所长贾康也表示，“今年在重庆和上海两地的高端不动产，都明显出现了成交量下降、价格趋稳，这就是很明显的正面效应。”而近日住建部部长姜伟新表示，今年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市的联网。这更为未来房产税的全面征收做好了铺垫。

　　趋势2

　　政策从严基调不变

　　微调措施仅支持刚需

　　综合来看，中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，楼市调控短期内肯定不会放松。业内人士分析，如果保障房建设跟不上、房地产税收、土地政策改革不彻底，楼市调控的效果就不会明显，政策还需继续落实。

　　不过住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新在强调延续2011年楼市调控的基础上，表示将“支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”，显示2011年被误伤的刚性需求，或许将得到政策支持。

　　此外，中原地产报告也指出，在政策从严的基调下，地方政府开始在“限购”等焦点之外进行微调。如近期已有北京、重庆、杭州、成都、武汉、合肥、南京、长春等城市出台松绑措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节。

　　谢逸枫分析，今年楼市政策的总基调不会放松，但应该也不会收紧，总体保持“稳中求调”的基调。像各地此前各类微调措施，由于主要针对“被误伤”的刚性和改善性需求，中央保持了一个默许的态度。预计2012年，这样的松绑有望继续得到默许。

　　中国房地产行业协会副会长朱中一也认为，政府的目的是抑制房地产过快上涨，直至房价合理回归。无论如何，“房地产在经济方面占有很大的份额，我们经济也要发展”，因此在2012年保增长的压力下，政府也是“希望房地产平稳健康发展的。”

　　三问楼市热点

　　1.房价会跌多少？

　　中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立表示，现在仍不确定中国的房地产市场是否进入了拐点。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，调控效果刚刚开始显现，需要一段时间稳定成效。建设部政策研究中心主任秦虹也表示，在坚持房产调控不动摇的情况下，政策效果还会继续显现，“所以市场惯性还会下行。”

　　上月29日，中国银行发布2012年一季度经济金融展望报告，预计2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约15%。美银美林则预测最多有10%到15%的下跌调整。此外花旗集团发布报告称，预计第四季度平均房价将下跌10%-15%，2012年再下滑10%。

　　2.房企何去何从？

　　在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。因此在楼市调控继续的2012年，相信会有更多的房企开始降价促销，以求自保。而前期已经开始促销的万科、恒 大等房企在2011年的表现，也将为其他房企的下一步行动提供鼓励。

　　此外，当前房地产市场的“洗牌”大幕正徐徐拉开，不少房企特别是中小企业面临巨大的资金压力，房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。企业的发展领域由开发住宅及销售为主，将向商业地产、旅游地产等多种物业形式深度转化。开发商自持物业也将成为优化企业发展结构的必然选择。

　　3.保障房能否成稳定器？

　　2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。住建部部长姜伟新介绍，这1000万套保障房已有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工。去年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议还公布，今年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。虽然新开工目标比上年下调，但住建部坚持“实际竣工量要高于去年”。此外，考虑到2011年的新开工项目中约有三分之一将在今年真正进入实质性建设，今年保障房的施工在建活动和投资仍能实现强劲增长。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛表示，保障房建设活动和投资的持续强劲增长将会在一定程度上抵消商品房疲弱。因此预计2012年城镇住宅施工面积仍能增长10%以上，房地产投资将增长15%-20%。可以说，虽然保障房会在一定程度上对冲商品房投资下降带来的经济下滑。