各地楼市频传政策微调 “定向支持”难改严控基调

    在近期各地召开的两会上，房地产被各地方政府部门屡屡提及，严格执行房地产宏观调控仍是统一口径，但同时，出现了一些细节性政策的调整。比如上海放宽普通商品房标准，北京居住证制度本质上也是在鼓励更多刚性需求入市。
    于是，地方政府在房地产政策上“外紧内松”的说法在市场上流传。部分人士开始寄望于2012年微调后可能出现政策性回暖。

    对于这种预期，上证报深入采访了企业、银行、政府等多个市场主体，它们对市场的预期基本一致：流动性紧缩的形势下，房地产企业不会有很大的腾挪空间，严格控制对房地产企业的贷款，以及对投资性购房信贷的发放，将迫使企业在2012年做出更大的价格调［最新消息 价格 户型 点评］整，以进一步巩固目前的调控成果。

    “定向支持”刚性需求

    从各地两会传出的消息，我们可以看到地方日益清晰的政策思路，即：基调上严控，仅对刚需进行“定向支持”。

    基调严控方面，上海市市长韩正在上海两会期间表示，上海2012年将实现全年新建住房价格稳中有降。“今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。”韩正说。

    北京方面，北京市市长郭金龙在做政府工作报告时指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。同时，北京也高调否认了此前市场上流传的北京限购令由5年纳税证明调整为3年的说法。

    广州市国土房管局也表态称，对住宅市场，目前广州市没有取消限购的具体时间表，仍会根据中央及广东省的政策，坚持当前限价、限购、限贷政策不动摇，促进房价合理回归。

    这种表态在本就敏感的房地产市场上影响很大。就在上海韩正市长表态当天，各大房地产企业和代理研究机构纷纷打探消息，想知道  上海如何具体落实“房价稳中有降”。“我们想知道上海会不会也像北京一样把限购的条件进一步收紧，比如把1年纳税扩大到3年。要想压低房价，打击投资性购房是方式之一。”中原地产高层表示。据他透露，北京市去年房价下降的多为四环以外的楼盘，四环以内的楼盘价格其实没怎么降。而根据北京市政府相关部门的预期，严格执行现有限购政策后，北京2012年有望实现四环内房价的普遍下降，以进一步体现调控效果。

    不过，根据上证报的调查，目前上海并没有考虑对限购进一步收紧。实现房价稳中有降的途径可能是通过加大普通商品房和保障性住房成交量的方式拉低全市均价。

    根据上海最新政策，上海普通住房标准自2008年制定后首次变更，内环线以内的普通商品住房标准调整到每套330万元以下，内外环之间调整到200万元以下，外环以外调整到160万元以下。而原标准为内环内245万元/套、内外环间140万元/套、外环外98万元/套。

    因为普通住房与非普通住房在交纳契税时有1%与3%的巨大差别，一套180万的内外环间房产，会产生3.6万元的契税差别。由此，上海鼓励刚性需求和普通商品房成交量的倾向性已十分明显。

    另外，根据上海新政，其全部经济适用房将以共有产权方式向购房者出售，降低了购房者首次购房的门槛，等于分期付款给政府购买商品房。而今年上海计划将申请共有产权房的门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。即当三口之家夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到申请行列。这其实是吸引更多工薪阶层和白领青年进入保障体系之中。

    而消化普通商品房存量的最终结果，既拉动了房地产产业投资额，又拉低了上海房价，可谓双赢。

    这种思路目前已经被各地广泛采用。北京虽然表态不会放松限购等调控政策，但已经提出在2012年开始研究推出“居住证”制度。根据这一制度，持有北京市居住证的购房者只要在北京工作年限符合规定，又有稳定职业，都可以按北京市居民的标准来购买首套或改善性需求的住房。业内人士解读，北京此举同样是在力推刚需入市。

    银行依然严控房企贷款

    根据最新统计数据，2011年末全国商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米。商品房存量再创新高。其中10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长了近40%。一线城市中广州、上海、北京的平均增幅同比增长约五成左右。上海的一手住宅可售面积已大大超越2008年末850万平方米的存量水平，为4年来最高。而2011年全年729万平方米的成交量，甚至比楼市最低谷的2008年还要低16.87%。

    千方百计消化存量，正成为地方政府在大基调不动摇的前提下，促进房地产业健康发展的重要工作内容。

    银行体系的思路与上述原则同样吻合。保障房方面，上海交通银行内部人士透露，交通银行、上海银行、建设银行、浦东发展银行四家银行获准为上海经济适用房(即共有产权房)的出售提供信贷支持，其贷款政策基本按首套自住房来发放。而对于首套房的贷款利率，上海的部分银行也已经出现9.5折的优惠。

    但是，对于大多数商品房购房贷款，浦东发展银行总行某人士透露，银行依旧严格控制信贷投放。“总行的要求非常严格，审批很谨慎。可以说是不敢越雷池一步。另一方面，银行可投资金也确实有限，房地产企业的贷款在2012年会进一步紧张。”上述人士称。

    至于股市房地产板块是否已经见底，这位银行高层反问记者，“你觉得房价见底了吗？没有到底，那就先跌着吧。”