龙头房企群起降价 成交回暖或是假象

    有专家指出，地产界构造出的回暖迹象反而可能是个消极信号，很大程度上，开发商只是在探政策的底线，一方面，难以断言货币政策会持续放松，另一方面，大幅度降价促销的事实说明房价仍未触底
    随着春节后天气逐渐转暖，楼市成交量也开始显著回升，加之各地纷纷对楼市进行试探性微调，引发地产股疯涨，部分业内人士开始高呼，楼市回暖了！

    然而，《国际金融报》记者调查统计发现，以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企，正在酝酿一轮新的降价狂潮。

    回暖只是假象？

    2月初，广东佛山南海区一个叫富丰新城的楼盘，二期小规模内部认购的当天，不到一小时就认购了50多套单元，由此拉开春节后全国楼市回暖的序幕。很快，上海、广州、北京等地售楼处的售楼员发现，来看房，订房的人逐渐多了。上周，龙湖地产执行董事秦力洪宣布，龙湖地产一周内买楼进账10亿元。

    地产开发商似乎迫切需要一次“回暖”，但相比大佬们对银根放松的期待，地产股则想用实际行动证明房企的经营状况还不错。从2月25日起，以中华企业为代表的地产股开始骚动，2月26日地产股更是集体大爆发，“招保万金”直线拉升，截至收盘涨停个股达到15只，板块整体涨幅达4.59%。

    然而，对于地产界构造出的种种回暖迹象，有专家指出，这些表现反而可能是个消极信号，很大程度上，开发商只是在探政策的底线，一方面，难以断言货币政策会持续放松，另一方面，大幅度降价促销的事实说明房价仍未触底。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者指出，成交量的短暂回升并不意味着楼市回暖，相反，一轮更加严峻的降价潮将席卷楼市。

    “短期内房价不可能止跌反弹，成交量或将回升。”杨红旭指出，受地方政府屡屡出台放松政策影响以及对货币政策宽松的预期加强，地产商开始与政策形成僵持，此外，刚性需求的释放和开发商“以价换量”的手段也带来一定的成交量，这显然给开发商增强了信心，但楼市难言回暖。

    龙头群领降价

    面对春节后短暂回暖的楼市，大型房企的应对则耐人寻味。首先发难的是保利。保利地产率先表示，旗下位于上海的一个楼盘单价从1.9万元／平方米降至1.7万元／平方米，交房标准同时从毛坯升级为精装修，两者累计相当于降价八折甩货。

    紧随其后，招商地产全国22个在售项目也同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进，不约而同地宣布了降价促销活动。

    除了大牌企业，一些原本经营得不错的房企也推出了折扣惊人的楼盘。佳兆业在成都一个楼盘推出50套七折的房源，创下已知降价最高纪录。在《国际金融报》记者查阅的由爱房网排出的2月上旬降价幅度最大的房企名单中，前十位的房企降价幅度均在20%左右。

市场监测机构报告显示，3月1日，上海将正式执行上调普通住房标准，与此同时，有数据统计，继2月多数楼盘降价之后，3月上海将有205个楼盘有打折优惠措施，这较去年同期增加了115.8%。对此，有业内人士判断，自3月起，新一轮的降价潮将在促销的名义下悄然展开。

    对此，天津雍景花园房地产公司副总经理王浩对《国际金融报》记者表示，现金流紧张成了房企眼下的最大压力。王浩分析，目前几乎所有大小城市都在酝酿降温，三四线城市楼市的降速与跌幅虽然滞后于一二线城市，但全国性的房价下降趋势已经形成，预期短期内房价可能还有10%—20%的下调，类似佳兆业的30%降价也绝不是个案，这个纪录很快将被别的楼盘打破。

    房企腹背受压

    今年还有大量楼盘等待入市，3月北京将有21个项目计划入市，然而，近期北京多处楼盘就开始出现“零利润”对外销售的口号，甚至有消息称，“一成首付”也重出江湖。

    对此，王浩指出，开发商的各种变相降价折射出企业已陷入进退两难的地步，不降价成交量无法回升，资金链难以正常运作，降价太多会引发老业主闹事，甚至一些房企倒闭。而随着2012年房地产信托大量到期，开发商将不得不面对销售回款不力及短期债务压力的问题。

    值得一提的是，不少房企还纷纷变卖项目来回笼资金。据相关媒体报道，浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，而目前绿城还打算再出售4个项目，计划回笼资金60亿元。

    因此，在杨红旭看来，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，同时靠压缩买地量、压缩开工量和供应量等手段来维持经营。长期来看，这些房企则会开展多元化的业务，退市与重组也会出现。