沪楼市期待“红三月” 九成开发商看涨今年房价

    等着降价、等着打折……虎年申城工作周的楼市成交量不尽如人意，很大程度上与购房者的观望心态不无关系。刚刚过去的元宵节，沪上各大开发商使尽浑身解数，从房屋总价直降15万元，到付1万元定金可抵8万元房款，但这些看着具有诱惑力的促销手段，依然无法挽救新房市场低迷的人气。

　　元宵节促销冷热有别

　　“今天是促销活动最后一天，优惠应该不会延续。 ”今年春节前夕打出 “2月底前购房减免15万元”的“禹洲金桥国际”，堪称今年上海元宵节期间优惠力度最大的一个新盘。要知道，单套房产便宜15万元，这可不是哪个开发商都有勇气做到的，况且当前正处在买售双方僵持不下的时候。

　　禹洲金桥国际售楼处相关工作人员说，拿出来做促销的住宅有几十套，虽然是“尾盘”，但位置、楼层都比较好，价格也比较贵，均价在22000元/平方米左右。

　　可记者昨天中午12时来到位于浦东新区金港路上的禹洲金桥国际现场接待处，不知是否正值正月十五元宵节，接待处到处冷冷清清，巨大的房屋模型沙盘前也没什么人看房。

　　而在宝山，新盘“万业紫辰苑”也搞起元宵节的促销活动——均价在15000—16000元/平方米之间，购房享受9.8折优惠。

　　“这个已经是最低折扣了吗？ ”很显然，开发商打出的9.8折，令包括记者在内的看房人大呼“不解渴”。销售人员称，9.8折只是基本优惠，折扣多少根据付款方式来定；首付成数超过50%，还有更高折扣。

　　记者在电话里询问得知，相比起禹洲金桥国际的低人气，位于宝山江杨北路上的万业紫辰苑则凭借元宵节促销打折，“赚”来不少人气。 “不需要预约，直接可以来看，今天看房的人还蛮多的。 ”一位销售人员说，“(优惠政策)可能3月份会作调整吧，现在还不得而知。 ”

　　类似的情形出现在位于闵行区的“浦江智汇园”，该盘打出的口号是——购房送泰国游、海南游。在电话咨询中，记者被告知，浦江智汇园拿出来做活动的房源前几天还有50多套，但目前只剩下30多套，剩余房源不多了。 “前段时间只能看，不能订。 ”售楼处一位工作人员对记者提出的看房要求稍感“惊奇”，称大多数购房者今天是来了就付钱下订单了，根本用不着看房。

　　针对在2月底前买房的人交了订金后可参加开发商的送旅游活动，浦江智汇园解释，购房送旅游的促销活动的确在这段时间，但房价不打折，均价还是16000元/平方米，现场有每户的价目表。

　　开发商普遍讳言“降价”

　　相较之下，沪上其它新盘的优惠幅度可就没那么大了。位于奉贤的绿地观邸目前在售房源有70平方米一房、103平方米二房，均价13000元/平方米，元宵节前购房，每套享受3万元优惠；位于金山的中锐龙湾1号2月底前购房有“5重优惠大礼”，每天有20个名额，现场参与抽奖，其中一等奖在房屋总价上减免4888元。

　　另有一些新盘，要到3月份才开盘，但眼下已将优惠早早挂了出来，赚足眼球。如西上海名邸，预计2月底、3月初开盘，约有100套房源，开发商早早地就将购房条件写入广告口号中，即购房需办理VIP卡，费用10000元，购房成功可抵20000元房款，未成功则退回。

　　与此相类似，位于嘉定区的保利家园·远香近邻将于3月底推出270套房源，价格都未最终确定，但开发商“急吼吼”地表示，办理VIP卡可抵1万元。

　　在采访中，记者发现有一个现象值得推敲：开发商似乎都讳言“打折”、“降价”等字眼，尽管他们已经那么做了。同样要在3月份开盘的大华锦绣华城三期，售楼处工作人员在回应记者的电话咨询时透露，新房源预计均价35000元/平方米左右，和前期基本持平。当记者追问有没有进一步优惠时，售楼人员表示，一切都还没有最终确定。

　　“开发商的定价策略自然是希望房价低开高走，任何打折、促销、优惠，必须要有足够的理由和说辞，否则就可能招来之前买家的不满，甚至遭遇退房的风险。 ”一位长期从事房地产营销的资深人士如是说。

　　但部分春节前已经开盘的项目，近期也出现了不少明显打折促销的现象。但大多数楼盘都“羞答答”，且“试水”的心态比较普遍。

　　事实上，房地产经过去年一年疯涨之后，房价普遍高企，即便有优惠，也无法回落至2008年底、2009年一季度的水平。在此背景下，任何折扣、促销，顶多是在消化去年一年的涨幅，况且前者的力度、广度明显要逊于后者。对当前的政策调控大环境怎么判别，何时再度进入楼市、以怎样的资金量进入，购买对象该以怎样的地段、户型为主等，都考验着每一位购房者。

　　七成购房者认为房价会跌 九成开发商看涨今年房价

　　开发商这种做法，是在“试水”，考察市场的接受底线何在，还是在“真卖”，开发商的“葫芦”里究竟卖的什么药，广大购房者不得而知。

　　我们不妨先来看一组调查数据。

    在最新出炉的一项名为“开发商2010房价预测及楼盘销售策略”的调查中，沪上有67.9%购房者认为2010年房价会出现下跌，其中39.4%购房者预测房价下跌幅度将超过20%。对于看跌房价的理由，33.2%购房者认为房贷政策收紧是主要因素。

　　而与此形成鲜明对比的是，前不久发布的 《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示，四季度大部分购房者看涨未来房价，前后反差如此之大，房贷政策突变起到巨大作用。

　　在67.9%购房者看跌2010年房价背景下，有53.7%购房者选择在2010年观望不出手，33%购房者选择在2010年下半年买房，仅有13.3%会在上半年购房。

　　分析人士认为，购房者选择观望，彰显了理性的购房行为，虽然最近政策频发，但都具有滞后性，发挥效用需要一段时间，现今房贷政策收紧也加重购房者观望情绪。

　　对于开发商来说，调查结果显示，沪上有九成开发商认为今年房价不会跌，其中47.5%开发商预测房价将保持平稳，32.2%开发商预测房价上涨幅度在20%以内，10.2%预测房价涨幅在20%以上，仅有9%的开发商预测房价下跌。

　　从去年下半年开始，开发商在上海拿地热情日渐高涨，2月11日成交的苏湾1号地块楼板价更是超过了5万每平方米，现阶段的土地市场储备成本已经明显上涨，开发商对土地储备的热情更加印证了地产企业对未来楼市的信心，市场降价的可能性微乎其微。

　　在九成开发商看涨今年房价背景下，52.5%楼盘销售策略选择小幅涨价，而有28.8%楼盘则选择观望，主动降价楼盘仅占3.4%。

　　在针对楼盘今年销售策略的调查中，有47.5%的楼盘选择“小推试水”，23.7%楼盘则会加速推盘，8.5%选择封盘，20.8%不确定。

　　分析人士指出，多数开发企业选择“小推试水”，反映出开发商矛盾重重。尤其是在2009年市场成交量创纪录后，开发商心态变得难以定则，一方面不想错过更高的房价利润空间，一方面又担忧新一轮宏观调控。“小推试水”成为开发商的销售策略，累积人气为获得更高的利润空间做铺垫。

　　调查显示，在被问及2010年是否有打折促销想法时，有三成楼盘表示有促销手段，打折、送面积等成为主要促销手段，促销楼盘多集中在外环附近。而56%的楼盘表示，不会进行任何打折。

　　“总体而言，由于许多开发商资金相对充裕，因此短期内出现大幅下调的可能性相对较小。 ”负责该项调查的一位专家这样预测。

　　房企短期内确实“不差钱”

　　“短期来看，房企确实 ‘不差钱’，这将制约企业降价促销空间。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出。

　　今年年初以来，国内房地产市场观望气氛渐浓，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。尤其在上海，经过2009年一番火爆行情后，今年一、二手楼市渐露颓势， 1月份新建商品住宅成交量更是遭到“腰斩”。

外界对此感到疑惑：市场成交如此低迷，房价应该随着成交量萎缩而下跌才对，但申城房价至今依然未见松动，甚至还在上涨。这究竟是何原因？

　　“我们原先也担心今年二季度，中央、地方政策面，特别是关注一季度的房价究竟会下滑到什么地步，但我们现在感觉还是比较有把握的。”沪上某大型房企事业部一位营销负责人透露，今年其公司几个项目的开发速度还是很快的，主要销售策略可能是价格平开，市场进一步转暖后逐渐调高，并力争把品质做好。

　　“市场调整虽然难测，但还是有些规律的。”就当前房价依然坚挺的原因，杨红旭分析指出，根据以往情况，一般成交量先跌，价格调整在后；二手房市场先 “变天”，新房市场后 “变味”。 “制约房价下跌的因素很多，就短期而言，开发商不差钱是一个重要因素。”

　　据了解， 2009年1月—12月，房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，企业资金面非常宽松。其中，销售资金回笼和信贷增加对资金来源增量贡献较大。 2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款 8403亿元，增长116.2%，国内贷款11293亿元，增长48.5%。

　　整体来看，1997年以来，除2008年受市场低迷、销售受阻的影响外，国内房地产开发企业当年资金来源均保持高速增长，其中又以2009年为最。值得一提的是，2009年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金高达20896亿元，同比增长176.2%，增速创历史新高。剩余资金占本年资金来源比重达36.6%，占比亦创历史新高。房地产企业的“不差钱”由此可见一斑。

　　一些业内专家指出，近来楼市促销、优惠不断，更深层次的原因，或许可概括为三方面内容——

　　首先，世博会因素。从5月1日开始，相关区域内的建筑工程施工就得严格控制，且工程质量安全容不得半点闪失，因此，依靠在世博会期间 “赶工”，让住宅项目在年内尽快达到预售标准的做法基本不可取，比较现实的做法，是从现在开始赶紧以一些促销、优惠 “处理”掉一些 “尾盘”，收回一定量的资金后，再去开发下一个项目。

　　其次，资金链因素。有市场内部人士直言，今年下半年很多房企的资金将显紧张。一是上半年成交量同比下滑，资金回笼量减少；二是今年房地产信贷比去年紧缩很多；三是少数企业去年高价圈地过于激进，按照土地出让新规，一年内须付清土地款，其手头现金将比较紧张。

　　再次，政策面因素。对于未来楼市政策走向，有关专家表示，2010年房地产政策将转向 “有保有压”，今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，仍将发挥房地产龙头作用。鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然保持偏宽松的环境，预计从二季度起，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，房地产政策将出现明显的 “前松后紧”趋势。届时，主动调整营销策略的楼盘自然将呈 “花开”之势，再有楼盘想打折、促销，也用不着像现在这样“羞答答”了。

    “房价上涨论”为降价埋伏笔

　　在市场僵持不下、后市走势难料的时候，房地产开发商们都在做些什么？

　　春节前夕，中央陆续出台诸多旨在遏制房价上涨的政策。业内外众多理性人士都得出房价将进行适度调整的判断。而任志强等地产 “大佬”近日却一再放话，唱涨房价，王石等开发商中的理性派则比较 “纠结”，对于后市趋势的拿捏和掌控，将成为今年拿地、推盘的风向标。

　　“今年房价同比涨幅至少达5%，凡是预测房价会跌的都是瞎说。” 1月22日，华远地产董事长任志强表示， “从2003年开始，国务院的国几条都出完了，调控的手段也非常雷同，并无新意。从时间上看， 2009年的地产新政还是选择在年末而非通常情况下的年初出台，似乎表明了今年不会再有楼市政策出台。”

在房地产商阵营中，万科地产集团董事局主席王石是少有较为理性的代表之一，其在2007年末的一番 “拐点论”得到了市场的验证。不久前，王石重申不当“地王”，不做地产价格领跑者。但在2009年12月，王石却在微博发文感慨：水价涨了，资源性商品上涨是必然趋势，但房价再涨就问题大了。

　　可令人稍感诧异的是，在当前市场背景下，王石也抛出房价上涨论。在2月19日的 《壹周立波秀》节目中，王石在回答周立波提问时说： “未来三年应该是价格继续往高走，那是毫无疑问的。”不过王石后来也谈到，房价要与收入相匹配，房价的疯涨一定要控制，不控制是有问题的。

　　但在2月28日，王石再次发表观点称，今年楼市各种不确定性因素太多， “去年货币发行这么多会产生资产泡沫，今年楼市如何不好说，但三年来看其价格一定是上升的。”不过其预计，未来五年，全球前十位的开发商都将来自中国。

　　“当前的房价还是很坚挺的，特别是上海市中心城区。但从中央到地方，政府对楼市调控不断，楼市前景不明朗，公司制定全年的计划都很困难。”在对沪上的一些房地产开发商的采访中，记者听到不少这样的说法。

　　中国房产信息集团高级分析师付琦认为，就上海而言，首先是新房供应不足。由于供应不足，开发商并没有感觉到市场寒流到来，价格走势没有出现明显变化。供应不足所引起的成交趋冷，对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力，开发商并不需要跌价来维持销量。

　　付琦谈到，市场供应由新增供应和存量供应两部分组成，特别是存量供应的多寡对成交影响特别大。 2010年1月底，上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米，这是历史最低点。这些存量主要由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成，几乎没有有效房源，在这样的情况下，市场成交一定受到新增供应限制，成交数据不可能很高。目前，购房者已经出现了谨慎的心理，政策走势的不确定性，让不少购房者开始犹豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。

　　独立财经评论人吴其伦以为，地产 “大佬”刻意唱涨房价的真实意图有以下这样几方面：

　　首先，近期市场成交量暴跌，令地产商慌了阵脚，不得不抛出“房价上涨论”这颗烟雾弹来迷惑消费者。今年春节期间，深圳零成交、广州成交不足五套、上海成交30套，这表明了各地市场的观望气氛日渐浓厚。在这样的成交量面前，开发商变得胆战心惊，成交量暴跌必将带来房价大跌。其次，地产 “大佬”抛出房价上涨论，是在为自己降价出货埋伏笔。春节过后，各地房地产市场将出现促销降价狂潮。地产 “大佬”们也预见到这点，他们害怕降价促销大战在各地燃起。最后，地产 “大佬”们抛出房价上涨论是向政府决策层施压，以期达到政府停止对地产调控的目的。

　　“从近期政府再度提高存款储备金率、严打囤地、继续收紧房贷等政策来看，地产 ‘大佬’的努力是徒劳的。”吴其伦说。