两会将成楼市走向关键 严控高房价成热点话题

    2009年各地房价普遍暴涨，打碎了众多“蜗居”者的安居梦想。因此，许多人都寄望2010年召开的“两会”，能出台新的房价调控政策。

　　日前，就有专家直言，“两会”将成为楼市走向的关键，或成房价涨与跌的分水岭。这话不无根据，刚刚结束的地方“两会”上，“控制城市高房价”的呼声都是各地的热点话题。

　　对此，中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌2月23日在接受《投资者报》记者采访时表示，“今年‘两会’的房地产政策很可能延续去年12月底的中央经济工作会议精神。”

    从扶持到打压

    2009年，房地产政策从年初国家出台一系列优惠政策到年末的“遏制部分城市房价过快上涨”，短短一年，房地产政策上演了一出“过山车”。

　　2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。在2009年“两会”中，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向是“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。

　　在国家相继出台的优惠政策扶持下，房地产行业从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年，中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。

　　不过，时至年末，一系列的紧缩政策扑面而来。为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。

　　仅仅5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施。

　　随后，财政部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　对这种“过山车”的变化，顾云昌告诉《投资者报》记者，变化很正常，是宏观政策的需要，也是房地产市场稳定发展的需要。

　　房价将平稳发展

　　“目前，房价上涨势头减弱，不过今年房价下降的可能性不大，基本趋势是房价保持基本稳定，既要保增长又要防止房价过快上涨。”对于2010年大家关注的房价问题，顾云昌对《投资者报》表示。

　　他分析，由于2009年楼市销售火爆，开发商回笼了资金，资金充裕，因此没有降价的压力和动力。未来的一段时间内，房价应该是在高位保持相对平稳。

　　与此同时，长期关注房地产问题的著名经济学家李开发也对《投资者报》表示，“房价下降很困难，即使物业税等政策出台，但这不能从体制上解决房地产问题。”

　　不过，即使上述抑制房地产的政策不会对开发商即时带来大冲击，但会加重部分购房者的观望情绪，令楼市交易下降。

　　据最新公布的监测数据显示，今年2月第一周，34个重点城市中，成交量环比下跌的城市多达21个。尤其是北京、上海等一线城市集体滞胀。1月份，上海商品住宅成交量环比锐减57%，仅成交65万平方米。

　　对此，业内专家分析，由于购买二手房税收优惠政策正式终止，加之去年年底房地产市场透支了部分购房需求，今年1月份，房地产市场成交明显萎缩，房价涨幅也普遍回落。但由于惯性，以及开发商资金较为充裕的因素，近期新建商品房价格仍将在高位小幅波动。

　　同时公布的国家统计局最新数据显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.3%。

　　加大土地与保障性住房供给

　　对于房地产问题，顾云昌建议，全国“两会”可从两个方面来解决问题：其一，加大房源总量的供应量。在加大土地供应量与开发力度的同时，打击囤地现象。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示，房源紧缺是推高2009年房价的“元凶”。

　　数据显示，2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%。由此可见，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。

　　其二，调整住房供应结构。提高经济适用房、廉租房等保障性住房的比例。“上述两个方面同等重要，不可偏袒任何一方面。”顾云昌强调。

　　李开发告诉《投资者报》，2009年“两会”前，曾给政府递交过一份《国家住房建设制度建议稿》，“这份建议稿后来反响很大。同样，今年我们也交了一份学者版的建议稿，很符合当前房地产市场的情况。”其中第3与第39条跟顾云昌持类似观点。

　　第3条建议，坚持住房的基本保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制定政策保障人民群众的基本住房需求，同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件，通过住房商品化市场满足自己的住房需求。

　　第39条则建议，国土出让管理部门与建设管理部门应与房地产开发单位签订开发工期合同，限期建成上市。国家通过建设土地增值税来约束房地产开发单位延缓开发、囤地升值的行为，对其地价升值的部分征收60%的增值税。

　　此外，李开发还建议，外国人在中国经商与投资满一年的，购房享受国民待遇。同时，“国家住房建设制度是我国城乡居民住房保障的基本制度，建议可依据社会与经济发展情况每五年修订一次，并在合适的时候更名为《住房法》。”