楼市调控越来越精准 猛药太温和房价拐不了？

    距离1月10日国务院的“国十一条”政策出台1个多月后，全国“两会”召开前夕，北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。上周四，广东也出台了“粤四条”，作为落实和贯彻及执行“国十一条”配套文件的具体措施。总体而言，目前几个城市出台的房地产业调控细则均与“国十一条”调控思路保持了高度一致。多数政策都是此前已经开始执行的条款，并没有突出的调控亮点出现，基本上比较温和。

    不少人对于这一轮调控心存疑惑：会否重蹈此前历次调控的覆辙？事实上，在以往几次房地产宏调政策出台后，楼价反而出现报复性反弹。这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？

　　楼市调控越来越精准

　　此次“国十一条”各地细则出台后，效果如何令人关注。许多文章指出楼市新政成败在于执行力，有识之士指出，完善合理的政策是有效调控的前提，其次在于执行力。

　　对比历次出台的楼市新政，不难发现监管层对楼市现状认识越来越透，把脉下药越来越准。如“国十一条”比此前的“国四条”措施更具体、更深入，所提出的探索土地出让制度综合评标方法，就是一个重要的思路转变，直指“地王”和囤地现象；再如，针对国企频拿“地王”、楼市“国进民退”现象，《通知》要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。无疑，这些针对性措施将能很好地为楼市疗伤。

　　中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立撰文指出，“国十一条”与2005至2007年的政策方向是一致的。将这次调控与2005年、2006年及2007年的房地产调控进行比较可以看出，“国十一条”有不少新意。

　　首先，出台时间与以前历次调控不一样。从过去的经验看，房地产调控政策的出台一般都在3月份两会之后。2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的，在年末出台房地产调控政策这还是第一次。尹中立分析原因认为，一是迪拜世界债务违约事件，二是去年11月份房价上涨过快。

　　其次，以前的调控主要注重抑制住房需求，这次调控在抑制住房需求的同时积极增加住房供给，进行双向调节。

　　据悉，本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，此次宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。

　　尹中立相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

　　开发商仍可钻空子

　　不过，随着各地出台的实施细则，也有人认为调控太过于温和，预料市场影响力甚微，开发商也还是有空子可钻。

　　北京楼市调控的11条出台后，市场反应比较平静。中原地产市场研究部对200组客户的抽样调查显示，81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。

　　有业内人士表示，虽然北京11条涉及“提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房”，对需求有一定的抑制作用。但上述很多条款在春节前已经被市场所消化，新政的出台恰恰可以消除市场上的一些观望情绪，对市场来说反而可能是利好。

　　广州市国土房管局有关人士了解到，“粤四条”很多政策广州已在实施，因此广州未必会就此再出台措施。如果出台穗版“国十一条”，也是对目前实施措施进行重申强调。“粤四条”比较特别的是，提出一手房公开销售24小时之前，要按照“一套房一标价”的方式明码标价。接下来，广州市还将就此研究实施的方式，方向可能是在网上提前公开一手房的每套价格。

　　对此，有行家表示，从政策本身来看，该政策意义不是很大。所谓“上有政策、下有对策”，开发商可钻的空子比较多。知名房产专家韩世同认为，开发商在销售一栋楼的前一天，公布整栋楼所有单位的销售价格，开发商可以通过定价来卖房，将90%的单位定价高于剩下10%的单位。这样，买家依然会首选10%的价格较低单位，开发商优先销售某些单位的目的也就达到了。

　　地产专家谢逸枫认为，开发商在销售24小时前标价，意义确实不大，毕竟这个完全是开发商自己操纵的。“政府在监督上一直存在‘真空’。开发商在开盘前2小时内公布价格，而地方政府的监督人员也不可能到广州这么多的楼盘去调查或监督的。同时，开发商推后开盘时间或提前认购时间及采取不开盘的方式，通知客户前去选房签定合同，这些都是非常难监督的。”

各地楼市调控政策一览

　　北京 调控力度比中央更严

　　北京市11个相关职能部门于2月21日联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。　

　　《意见》要求，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　南京 叫停公积金二次贷款　

　　从2月23日开始，南京个人住房公积金的最高可贷额度，由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方最高可贷额度由60万元调整为40万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

　　成都 加强土地利用管理

　　成都市政府下发了《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。

　　广东 卖楼前1天要网上明码标价

　　2月26日，广东省政府信息网上公布了《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范。

　　“粤四条”比较特别的是，提出一手房公开销售24小时之前，要按照“一套房一标价”的方式明码标价。

国务院历次调控回顾

　　【国八条】

　　时间：2005年4月28日

　　出处：国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”

政策基调：稳定房价

　　措辞变化：比较单纯地关注房价问题

　　内容亮点：“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”被着重提了出来，并指出要“强化规划调控”，“改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。

　　市场影响：房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决。

　　后续反应：上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房价格从5575元/平方米上涨到7480元/平方米。

　　【国六条】

　　时间：2006年5月17日

　　出处：国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》

　　政策基调：稳定房价

　　措辞变化：政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。

　　内容亮点：延续了“国八条”加强中小户型供应和廉租房建设的思路，首次提出“90/70”政策。

　　市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。

　　后续反应：北京商品房屋销售价格比上年上涨11.4%；深圳出现大幅增长，截至2007年11月，商品房平均价格已攀升至1.5万元/平方米。

　　【国四条】【国十一条】

　　时间：2009年12月14日、2010年1月10日

　　出处：国务院常务会议提出四条政策；国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

　　政策基调：遏制房价过快上涨

　　措辞变化：从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”。

　　内容亮点：继续强调加快中低价位、中小套型普通商品住房建设和廉租房建设；首次提出实施差别化的住房税收政策和信贷政策，以及规范央企在房地产市场的投资行为。

　　市场影响：被视为打压房地产市场重要信号，但是明年仍然会实行宽松的货币政策，加上目前市场存量等因素，业内人士怀疑“国四条”、“国十一条”是否能起到遏制房价过快上涨的作用。

　　后续反应：随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，一线城市在春节期间楼市的成交非常淡静。