二轮调控引热议 全国两会后楼市是涨还是跌？

    房地产，从产业规模来看，位列推动国民经济发展的“三大引擎”；就社会地位而言，事关民生、稳定的根本大计。2月末，温家宝总理用自曝“蜗居”经历的方式，强调了在任期内必须抓好房地产业的决心。

    上一轮政府调控后，全国一线城市的房地产出现了量跌价涨的对峙之态，开发商和购房者形成的利益博弈格局开始僵持，“二轮调控”的呼声在全国两会前达到沸点。今天下午，全国政协十一届三次会议开幕；3月5日，十一届全国人大三次会议将开幕。被视为热门话题的“房地产问题”将在全国两会期间出现何种风向和变局？本报记者就目前上海及全国的一些房地产热点问题采访了有关专家。

    如无措施房价还会涨

    自去年12月起，国务院出台调控房价的“国四条”，其力度不可谓不大。全国楼市从今年1月至今的成交量降至历史低位，上海在春节后的一周成交量甚至创出了历史新低——1.3万平方米。成交量持续低迷的同时，房产价格却始终在小步攀升，成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%。　

    2009年的楼市火爆，造就房产商“不差钱”的强势。原本以为可以扭转市场过热的调控，得到的结果是量跌价不跌。有媒体分析认为，两会或成楼市涨跌的分水岭。此语一出，网络反响极其热烈，“二轮调控”的预期也水涨船高。

    上海社科院一位不愿透露姓名的专家从宏观层面分析，2009年95000亿元的天量信贷资金是推动这一轮房地产涨价的主要原因，今年各家银行的计划信贷量为70000亿元，如果按计划实施，整个市场的货币量供应并不短缺。在土地供给方面，以上海为例，约为3000万平方米左右，基本和“十一五”期间上海的平均土地供应量持平。因此，从货币、土地供应两个方面来看，房价应无大的波动。

    但是，自2007年起，国务院明确了政府在房地产改革中应以保障型住房为主的基调后，真正从规模上增加保障型住房面积是从今年起展开的。换言之，在上海今年的3000万平方米土地供给中，将有相当一部分被用于建设经适房和廉租房，商品房的供应量将会下降。同时，对通胀的预期越来越强烈，这会导致大量居民为了保值增值而投资房产。在没有外力的作用下，这两大因素又将推动上海房地产价格的继续上涨。

    将鼓励社会性租赁房

    有消息人士透露，上海的“二轮调控”政策将从鼓励社会性租赁房开始。

    经过数年的社会辩论，关于“大学生是否应该一毕业就买房”“解决全民有房还是全民有住的地方”等问题，民众已经有了更理性、客观的认知。预计将在二季度出台的调控方案也是从解决居住问题着手。

    所谓社会性租赁房，首先是有别于市场性租赁房屋，它是指由政府、社区乃至单位组织房源，租赁给有居住需求的特定人群。比如浦东新区针对引进人才建立专家公寓，一些开发区向区内的外来职工开放职工宿舍等。

    “鼓励社会性租赁房屋政策的系统出台，势必能解决一些外来人口住房的弹性需求，缓解市场的压力。”这位消息人士表示，如果此项调控措施不能达到应有效果的话，不排除政府会出台更严厉措施的可能。

    收入分配改革将启动

    “自上世纪90年代以来，中国房价单边上扬，老百姓的收入水平却没有同步跟进，其间产生的矛盾已经严重制约了房地产经济的发展。”华东师范大学房地产系主任华伟教授认为,“收入分配差距问题成了我国现阶段房地产的瓶颈问题，出台改革措施迫在眉睫。”

    未来提高居民收入在国民收入中的比重，提高工资收入在初次分配中的比重是扭转收入差距的关键所在。针对收入差距问题，有消息表明国家发改委已牵头制定收入分配改革指导意见，乐观估计将有望在年内公布。

    国家发改委宏观院副院长王一鸣表示，我国经济回升还受到结构性因素制约，经济增长的不平衡、不协调、不可持续的矛盾仍然突出。因此今年应加快推进经济结构调整，其中加大调整和完善收入分配改革将成为重点，尤其应提高中低收入者的收入水平。

    改革前需梳理好政策

    “中国的房地产业承载了太多的复杂因素。”华伟说，“房地产改革到了需要重新来梳理政策的时刻。”

    “为了能让房地产业顺利发展，同时为了让社会更和谐，各种诉求都必须在其中有所体现，所以社会保障、市场经济、宏观调控等各种手段也就纷纷登场亮相来发挥作用。”华伟表示，正是因为局面的纷繁复杂，导致了调控政策、监管手段的出台有凌乱、重复之嫌，而有的则失之简单、一刀切。

    以二套房贷提高首付比例和提高二手房交易税收为例，华伟认为如果前者是为了银行体系的安全监管，那么提高首付比例无可厚非；后者是为了打击炒房、提高投机者的交易成本，也是完全应该的。但是，这两项政策出台之时，有否考虑过政府同样积极提倡的改善型住房的国民需求呢？根据中国目前房地产开发的实际状况，购买改善型住房的居民将会受二套房贷首付比例提高的影响，因为二手房交易成本提高了。如果首套住房即为商品房的话，即便先卖后买，按照现行规定也得按照二套房规定来提高首付比例。

    “像保障型住房这样的社会问题，不可能通过市场来解决，反之亦然。”华伟说，“本届政府下了很大的决心希望抓好房地产问题，那么首先要搞清楚现阶段各方的权利和义务，然后依次梳理现行的政策、法规，并为‘十二五’期间的房地产走向定基调。”