多地房地产投资逼近负增长 红五月成关键一役

    拐点时期的房地产形势愈加扑朔迷离。纵观近日陆续公布的各地前4月经济数据，房地产投资增速大幅下降是共同特征，无论是一线城市的北、上、广，还是二线城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、广东等地甚至已出现房地产投资负增长，其中上海以0.1%的同比降幅打开了一线城市的房地产投资下降通道。北京也以1.4%的房地产投资同比增幅站在了负增长的边缘上。
    房地产投资可能在二季度首现负增长，这是权威人士在去年年底做出的预判，而这一形势及可能带来的地方财政收入负增长、产业链拉动乏力等，都将加剧二季度宏观经济走弱的可能性。

    值得各地略感安慰的是，从5月以来的商品房销售数据上看，红五月并没有持续4月的低迷，而是有可能复制3月的旺销业绩。如果成交回暖走势得到确立，房地产投资下滑趋势可能得到抑制。但对于刚性需求支撑的成交行情，业内多数人士仍对其可持续性表示怀疑。

    上海、广东首现房地产投资负增长

    在各地房地产投资增速连续多个月呈下降趋势后，终于出现了负增长的城市。

    上海统计局数据显示，占固定资产投资一半权重的房地产开发投资在上海再次出现负增长。今年前4个月，上海市房地产开发投资额613.18亿元，以0.1%的同比降幅正式步入负增长区间。而一季度，这一数据还是正增长0.7个百分点。这是自2008年以来，上海首次出现房地产投资负增长。

    因为房地产市场的不景气，房地产开发投资受到影响，地方财政收入减少，因此拖累政府投资项目，则是地方更大的损失。前4月，上海城市基础设施投资177.28亿元，同比大幅下降25.8%。两者叠加效应，终致上海前4月全社会固定资产投资同比下降0.4%。

    同样形势严峻的还有广东省。根据广东统计局数据，广东省前4月房地产开发投资1276.16亿元，增长15.1%，增幅分别比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而广东21个地市中，6个城市出现房地产投资负增长，5个市增速在6%以下。重点城市广州、深圳和佛山的房地产投资增幅分别比一季度回落6.9个、3.9个和13.9个百分点。受此影响，广东省固定资产投资增幅低于10%，创下十年以来新低。

    北京方面，前4月，北京房地产开发投资654.4亿元，增长1.4%，增速比一季度大幅回落7.3个百分点。

    即便是一直高速增长、大兴大建的内陆区域，房地产投资增速下降的幅度也正在扩大。比如安徽和杭州，虽然4月份数据未出，但从一季度情况来看，房地产投资增势回落迹象已经显现，其中安徽省一季度住宅完成投资403.15亿元，增长15.6%，增速回落21.9个百分点；杭州一季度房地产开发投资244.26亿元，增长35.1%，比今年前2月和去年同期分别回落10.5和11个百分点。

    投资乏力引发系列结构性问题

    “房地产投资增速大幅下降的背后，是宏观调控背景下，开发商信心不足，房地产开工量减少，产业链拉动乏力，税收减少、土地收入锐减，地方政府投资项目受阻等一系列结构性问题。”易居中国分析师薛建雄表示。

    前4个月，上海商品住宅新开工面积577.78万平方米，下降33.9%；北京商品住宅新开工面积361.2万平方米，下降36.8%；广东省整体房地产业新开工面积3862.35万平方米，下降11.6%。由此，钢材(4050,-36.00,-0.88%)、水泥、化工等产业下游需求不足，已经成为行业共识。

    另一个重要衍生问题是土地出让收入减少带来的地方收入下降。前4月，广东土地购置费153.56亿元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8个百分点，比上年同期回落74.1个百分点。以广州一市为例，2011年，广州土地出让收入475亿元，但根据官方预测，2012年广州卖地收入预计仅306.6亿元，大幅收缩35%左右。

    同时，受房地产宏观调控影响，房地产业税收额也在大幅下降。据财政部近日公布的消息，4月份，全国房地产营业税减少50亿元，同比降15.4%。另外土地增值税187亿元，同比降6.9%；契税186亿元，同比降19.4%。综合起来，全国房地产整体税收减少逾一成。广州等个别城市房地产税收下降趋势则更明显。广州2月份销售不动产营业税收入同比下降24.28%，建安业营业税同比下降8.6%。

    土地收入与房地产税收的双双缩减，对地方财政收入影响重大。单从4月份来看，深圳、广州两地财政收入均为负增长，分别为负2.53%和负2.26%。

    “相比于其他城市，因为收入基数较大，一线城市的土地收入和房地产业税收缩减趋势显得更加明显。”薛建雄表示。

    红五月销售企稳或提振投资信心

    前4月的房地产投资形势如此不容乐观，却有可能在5月出现转机。

    5月第二周，瑞银证券观察的38个商品住宅市场上，合计成交39771套，周环比上升26.8%。其中，4个一线城市成交7834套，周环比上升33.0%；19个二线城市成交25463套，周环比上升24.3%；13个三线城市成交6474套，周环比上升29.5%，各线城市成交套数均已达到或接近今年周成交量高点。

    这一判断也在部分一线城市的二手房市场得到证实。21世纪不动产(微博)上海区域分析师黄河滔表示，受3月购买力大量涌入的惯性作用，尽管4月中下旬交易量回落，但经短暂调整后于5月再有回升之势。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板块已达阶段性高点的3月份同期水准。

    分析师认为，5月销售强劲是因为开发商推盘量大、推盘价格具备吸引力而引发。另外扬州等地的刺激成品住房消费政策也在引导部分市场预期。随着更多地方政府采取措施为当地商品住宅市场营造销售氛围，商品住宅市场有望在二季度迎来出色销售业绩。不过，需要注意的是，目前潜在购房者的预期并不十分稳定，加上豪宅市场仍然低迷，刚需和改善型需求支撑市场的局面能否持续还尚待观察。